На эти и другие вопросы в интервью газете "Недвижимость и строительство" отвечает Владимир Дроздов, заместитель генерального директора компании «Топ Сервис Эксплуатация» (входит в группу компаний МК ПСБ).

Нельзя сказать, что демпинг — нечто принципиально новое для нашего рынка. С его первыми проявлениями мы столкнулись еще года три назад, когда в Петербург стали выходить московские и международные компании, которым необходимо было отвоевать свою нишу. На рынок в целом это практически не влияло, потому что уровень цен и круг компаний, оказывающих эксплуатационные услуги, в городе вполне сформировался.
Сейчас ситуация изменилась: подобные принципы стали исповедовать и петербургские фирмы. Причем речь не только о проектных и строительно-монтажных организациях, у которых нет опыта комплексной эксплуатации, зато имеются производственная база и специалисты, не загруженные сейчас строительными объемами. Они решили войти на рынок эксплуатационных услуг с очень привлекательными тарифами. Увы, к демпингу прибегают даже опытные и известные компании, для которых эксплуатация — профильная деятельность.
Допустим, есть фиксированное техническое задание, в котором четко указаны формат услуги, полный перечень выполняемых работ и список всего оборудования, которое необходимо обслуживать. То есть детализация близка к предельной. Мы предлагаем на тендере стоимость услуги из расчета 70 руб. на 1 кв.м здания, а наши конкуренты называют 39 рублей. В конкурсе участвуют пять компаний, причем демпинговые цены у большинства. Удивительно, если учесть, что до кризиса мы выступали с этими фирмами в одной ценовой категории.
Прямые и косвенные расходы, из которых складывается себестоимость услуг эксплуатационных компаний, хорошо известны участникам рынка. Все прекрасно понимают, что радикально снизить ее, сохранив качество работы и заданный формат услуг, фактически невозможно.
Тем не менее для многих собственников денежный вопрос сейчас главный. Мне известны случаи, когда владельцы, получив от потенциальной ЭК цифры вдвое скромнее докризисных, хотели бы еще их уменьшить.
Предполагаю, что фирма, которая при прочих равных заявляет стоимость услуг в полтора-два раза ниже, чем у конкурентов, делает это не за счет своей прибыли. Потому что рентабельность в нашем бизнесе никогда не была высокой, укладываясь в диапазон от 15 до 30%.
Даже если свести ее к нулю, все равно невозможно достичь такой разницы в ценах. Это означает, что компании, заявляющие демпинговые предложения, сводят к минимуму объем оказываемых услуг.
Для собственников же риск причинения ущерба их имуществу существенно возрастет. Причем надо учитывать, что ущерб в результате хронического недообслуживания может возникнуть не сразу, а в среднесрочной перспективе. Если здание новое, можно продержаться и два-три года, особенно если вести грамотную претензионную работу с подрядчиками и компенсировать недостатки в эксплуатации за счет гарантийных обязательств. Но все это до возникновения первой аварийной ситуации, связанной с недостаточным контролем или преждевременным износом оборудования. К этому моменту ЭК, кстати, может уже и не работать на объекте.
Я бы рекомендовал заказчикам избегать поверхностной оценки предложений, по возможности вникая в их суть (список конкретных работ, их периодичность и т.п.). Если, к примеру, производитель конкретного оборудования предлагает обслуживать его не реже одного раза в три — шесть месяцев, то, учитывая тяжелые времена, можно, конечно, выбрать верхнюю границу этого интервала.
Если же промежуток между профилактическими работами увеличивается без ссылки на нормы технической эксплуатации и на инструкции производителя, это повод для расспросов. Если вместо десяти человек обслуживающего персонала, которые требуются исходя из минимальных расчетов, ЭК предполагает справляться силами трех работников, возникает резонный вопрос: как они справятся со всеми пунктами технического задания?
Одна из самых серьезных статей расходов на объектах высокого класса — обслуживание систем вентиляции и кондиционирования, пожарной безопасности и слаботочных систем. Есть горькие примеры, когда при отказе от услуг профессиональных субподрядных организаций ущерб, нанесенный оборудованию, достигал миллионов рублей.
Наша компания за время кризиса «оптимизировала» стоимость услуг в среднем на 10-15%. Это достигается в основном за счет сокращения нашей нормы прибыли и косвенных расходов. В частности, мы пересмотрели загрузку персонала и требования к его квалификации. Прямые расходы на каждом из объектов практически не изменились, потому что объем услуг, как правило, не пересматривался.
Мы подробно проговариваем с собственником возможные отсроченные последствия «урезанной» эксплуатации. Если он говорит: «Мне все равно, сейчас принципиальна минимальная цена», — тогда мы идем на такой вариант. По крайней мере, никого не вводим в заблуждение.
Безусловно, мы вынуждены менять стратегию поведения на изменившемся рынке. Проблема не в том, что мы рассержены на конкурентов. Компания, которая присутствует в этом бизнесе столько лет, сколько наша, в любом случае адаптируется к новым правилам игры. Но работать так — неправильно. И пока этого не поймут все участники рынка — как заказчики, так и те, кто предлагает им свои услуги, — мы будем вынуждены надолго забыть и о стандартах работы, и о профессиональной эксплуатации, к которым так долго шли до кризиса.

Анастасия Ясинская, редактор
еженедельной газеты "Недвижимость и Строительство Петербурга",
№ 12(596) 2010-03-29,
подробнее на сайте http://www.nsp.ru/nums/17983.html